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轻纺城:资产注入值得期待,租金市场化任重道远

发布时间:2010-04-19    研究机构:海通证券

调研简况。近期,我们对轻纺城(600790)进行了跟踪调研,我们根据此前的调研和最新的跟踪了解,就投资者关心的公司资产价值、控股股东预期以及租金市场化提升等问题,给出我们的以下分析。

公司概述。轻纺城位于绍兴县柯桥镇,西接杭州,东临宁波,处于长三角经济带南翼,交通便利,资源禀赋优越。绍兴柯桥轻纺市场总建筑面积228万平方米,是目前全国规模最大、设施最齐备、经营品种最多的纺织品集散中心,也是亚洲最大的轻纺专业市场。其中上市公司经营的6家专业轻纺市场,合计建筑面积约56万平米,占整个绍兴轻纺市场的约1/4,此外,公司旗下的6家市场也是绍兴所有轻纺市场中经营环境最好、人气最旺的。

绍兴县国资办自2008年11月入主轻纺城之后,希望通过统一规划和结构调整等方式做大轻纺城规模,政府也承诺将通过资产注入方式,逐步将旗下市场注入上市公司。作为政府支持下的优质轻纺市场经营者,控股股东的资产注入和公司市场租金的提升,成为市场关注该公司的主要理由。

我们的观点。(1)静态看资产价值:公司拥有优良的经营资产和潜在收益较大的项目和股权投资,我们测算公司的资产重估价值为15.64-18.35元/股,因此该公司投资的安全边际相对较大。

(2)短期动态看资产注入:国资控股股东——开发公司旗下拥有众多经营良好的市场和在建市场资源,可注入资产较多,国资主导支持下的经营调整和增量资产注入,成为公司整合资源、做大做强的较大支撑。而基于国资做大做强绍兴轻纺市场的思路以及资产注入的承诺,随着时间推移,市场关于资产注入的预期也趋于增强。

(3)长期趋势看租金市场化:轻纺城目前收取租金与市场化租金比约在1:6,价差空间巨大。我们也判断由于后期注入市场的逐步繁荣和稀释效应,以及老市场租约的逐步到期,轻纺城的租金向市场化水平靠拢是一个长期趋势,这也是公司未来最值得期待的盈利增长空间。但从逻辑上讲,由于开发公司目前持股比例较少,租金的小幅提升和市场化进程最快要在资产注入完成之后启动,因此资产注入的完成才是盈利空间打开之始。

(4)盈利预测与建议:预计2010年市场业务净利润为9021万元,贡献EPS 0.15元。各项业务综合计算,预测公司2010和2011年EPS 分别为0.18元、0.21元,对应PE 为61.63倍和52.57倍(上述盈利预测未包含出售浦发银行股权可能增厚业绩的约0.1元,也不包含公司旗下汇金广场可能的出售、会稽山和浙商银行等股权投资对公司业绩的影响),公司估值因包含了资产注入预期而偏高,暂无评级。我们将紧密跟踪公司关于资产注入和市场提租的相关进展。

风险提示。(1)国资入主轻纺城后,并随时间推移至今,资本市场对资产注入及其后的盈利空间预期较高,但资产注入的时点和方案具有一定的不确定性,地产项目和证券投资的出售,以及股权投资的IPO 等相关催化剂因素仍有不确定因素。

(2)市场结构优化和租金提升等是涉及到较大利益调整的一连串复杂事件,因此即使有较大的租金提价空间和优良的资产注入,但该类操作的力度和速度难以准确判断,可能因进程缓慢而使业绩无法达到市场期望水平。

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